Offiziell hat er die Firma im vergangenen Jahr seiner Tochter Bettina übergeben. Ganz aus dem Geschäft ist einer wie er deswegen aber noch lange nicht. Breitbeinig sitzt der 67-jährige Rudolf Steigrad am Salontisch seines mit Antiquitäten ausstaffierten Büros im alten Zolliker Bahnhof und schildert am Telefon einem potentiellen Kunden eines seiner aktuellen Objekte: sieben Zimmer, Wellnessbereich mit Sauna und Dampfbad, kreisförmig gebaute Bibliothek mit Galerie, grosszügiger Garten mit Biotop, freie Sicht auf den Zürichsee. Eloquent schiebt er weitere Argumente nach. Ja, die Gemeinde ist eine der steuergünstigsten; aber sicher, auch ein Golfplatz befindet sich ganz in der Nähe. Und natürlich ist der Preis – 8,5 Millionen Franken – noch Verhandlungssache.
Die Rudolf Steigrad AG ist spezialisiert auf die Vermittlung gediegener Anwesen an besten Lagen. «Auch Traumhäuser haben irdische Adressen», wirbt die Maklerfirma selbstbewusst, und so exklusiv wie das Angebot ist natürlich die Klientel. Zu Steigrads Kunden zählen Leute der Wirtschaft wie Walter Frey oder Beat Curti, der Regisseur Werner Düggelin und reiche Erben wie die Familie Hirschmann. Steigrad vermittelte die Villa des Industriellen und Kunstsammlers Thomas Bechtler an den Internet-Multimillionär Daniel Aegerter; er besorgte dem Sänger Udo Jürgens ein neues Domizil in Zumikon und dem deutschen Milchkönig Theo Müller sein Refugium in Erlenbach, das ihn vor dem deutschen Fiskus schützt. Die meisten Kunden bleiben jedoch Steigrads Geheimnis: «Der Kunde entscheidet, ob er publik machen will, wer ihm die Liegenschaft vermittelt hat», sagt Steigrad. «Diskretion ist eines meiner obersten Gebote. Unbefugt nenne ich keine Namen.»
Für einen Immobilienmakler gelten die gleichen Prinzipen wie für einen Banker oder einen Rechtsanwalt. Das weiss Rudolf Steigrad genau, einerseits. Andererseits ist er nun einmal ein offenherziger Mensch. Wie wir später in seinem schwarzen Mercedes 600 der Goldküste entlangrollen, zeigt er schon mal auf dieses Haus oder auf jenes. Sagt, wo der Christian von Faber-Castell wohnt und wo die Trudie Götz, und wo demnächst der Bob Lutz einzieht (nämlich ins Haus von Gunter Sachs). Steigrad kennt die Geschichte jedes Anwesens, und irgendwie, so scheint’s, war er ungefähr in jede dritte Handänderung eines Hauses mit Seeanstoss involviert.
Von Erlenbach geht’s hoch nach Herrliberg, vorbei an der Villa von Jürg Marquard, hinauf zur Kuppe, wo Bundesrat Christoph Blocher thront («die Liegenschaft habe ich über die Jahre sogar zweimal verkauft»), und wieder hinunter nach Erlenbach zu den Villen inzwischen gestrauchelter Grössen wie Thomas Wellauer, Lukas Mühlemann und Hans-Peter Bachmann, ehemaliger Vontobel-Starbanker. Steigrad verhehlt nicht, dass ihm persönlich längst nicht alles gefällt, was hier an den Hang oder ans Seeufer gepflastert ist. Aber er kann auch schwärmen. Zum Beispiel vom Anwesen von «Chäspi» Fleischmann in Küsnacht, wo jetzt Tina Turner eingemietet ist. «Das schönste Grundstück der Goldküste. Seelage in dreifacher Bautiefe, Wert 20 bis 30 Millionen.» Da würde einer wie er «noch gern etwas draus machen».
Die Goldküste ist Steigrads Revier. Immer wieder muss er anhalten für einen kurzen Schwatz. Steigrad, stets charmant, erkundigt sich nach Befinden und Golfhandicap, man verspricht einander, sich bald einmal zu melden. Beziehungspflege praktiziert Rudolf Steigrad nicht nur an Vernissagen, Cocktails und andern Gesellschaftsanlässen, sie ist Teil seines Wesens. Keiner in der Zürcher Immobilienmaklerbranche verfügt über ein vergleichbares Kontaktnetz. Das müssen selbst Konkurrenten einräumen: «Der Kerl hat einen riesigen Heimvorteil», sagt Andrea Jansen von der deutschen Makleragentur Engel & Völkers mit Sitz in Zürich. «Er kennt einfach alle.»
Gerade im Luxussegment ist das oft matchentscheidend. Vieles läuft unter der Hand, der Makler zieht die Fäden, bringt Verkäufer und Käufer zusammen. Selber bewegt er sich in der feinen Gesellschaft wie ein Fisch im Wasser. Eine gewisse ironische Distanz hat er dennoch bis heute bewahrt, etwa wenn er sich über die Statusbesessenheit der heutigen Top Shots mokiert. Über sich selber sagt er: «Ich bin nur ein einfacher, humorvoller Mensch.»
Rudolf Steigrad ist in Küsnacht Goldbach aufgewachsen, lernte ursprünglich Maschinenschlosser und begann seine berufliche Laufbahn in der familieneigenen Zürcher Union-Kassenfabrik, deren Leitung er bald übernahm. Später verkaufte er das Unternehmen an die Bauer AG, blieb aber nach dem Verkauf noch fünf Jahre als Verkaufsdirektor bei der Union. Er führte die erste Generation von Bankautomaten aus Schweden in die Schweiz ein, doch als das Elektronikzeitalter mit voller Wucht hereinbrach, wurde es ihm zu viel. Das allzu Technische und damit Unpersönliche war nicht mehr seine Welt. Er sah sich nach einer neuen Tätigkeit um, und der oberste Chef der Union half ihm dabei.
Dieser Chef hiess Ulrich Bremi, das Aushängeschild des einst einflussreichen Zürcher Wirtschaftsfreisinns und für Steigrad «das grosse Vorbild», dem er sich – das nur nebenbei – auch vom physischen Kaliber her über die Jahre mehr und mehr angenähert hat. Bremi brachte ihn mit dem Headhunter Egon Zehnder zusammen, der ihn wiederum mit dem Zürcher Galeristen Pierre Koller bekannt machte. Nach einem relativ kurzen Gastspiel bei Koller eröffnete Steigrad schliesslich Anfang der achtziger Jahre ein Immobilienbüro.
Es war die Zeit, als der Markt für Immobilien gerade zu erblühen begann. Immer mehr von Steigrads Freunden und Bekannten kauften oder verkauften Häuser. Steigrad, das Ohr immer am Boden, wusste meist, wer gerade was suchte oder welches Objekt gerade zu haben war. Als «Seebueb» kannte er die Alteingesessenen, aus seiner Zeit als Bancomat-Verkäufer die meisten Bankdirektoren und als einstiger Partner von Koller das kunstbeflissene Grossbürgertum. Zu den guten Beziehungen kam ein sicherer Instinkt für das sehr spezielle Geschäft mit Liegenschaften.
«Das Immobiliengeschäft ist sehr emotional», sagt Steigrad. «Ein Haus muss man spüren, da redet der Bauch mit.» Jedes Haus hat eine Geschichte, und wer sein Haus verkauft, trennt sich von einem Stück seiner selbst. Ein guter Immobilienhändler muss sich in die Situation des Verkäufers einfühlen können, gleichzeitig muss er spüren, was sich der Käufer wünscht. Dazu hat er über eine ausgezeichnete Kombinationsgabe zu verfügen: Wer passt zu wem? Dann das Ökonomische: «Man darf nicht zu teuer sein und nicht zu billig. Am Schluss müssen alle zufrieden sein: der Käufer, der Verkäufer und natürlich auch ich als Makler.»
In den zwanzig Jahren, in denen er im Geschäft ist, hat Steigrad gut und gerne 500 Liegenschaften vermittelt. Früher waren es um die 35 im Jahr, heute sind es noch etwa 20. Entscheidend ist für ihn jedoch nicht die Zahl der Geschäfte, sondern der jeweilige Verkaufspreis, von dem für ihn eine Kommission von zwei bis drei Prozent abfällt. Insofern, betont er, war das letzte Jahr ein ausgezeichnetes. Trotzdem: Einer von seinem Temperament hätte natürlich nichts dagegen, wenn es wieder einmal wäre wie in den goldenen Achtzigern.
Heute ist der Markt für Luxusunterkünfte ausgetrocknet. «Gute Objekte», klagt der Makler, «sind ei gentlich nur noch nach Todesfällen oder bei Scheidungen zu haben. Oder wenn ein älteres Ehepaar in eine Wohnung zieht.» Gleichzeitig hat die Nachfrage angezogen, auch wegen der Lockerung der gesetzlichen Bestimmungen für Immobilienerwerb durch Ausländer. Um dem Geschäft neuen Schwung zu verleihen, fordert der Immobilienhändler deshalb eine radikal neue Bodenpolitik, die Angebot und Nachfage wieder ins Gleichgewicht bringt. Die öffentliche Hand, regt er an, sollte ihre Landreserven an Private verkaufen, damit sie überbaut werden können, und die Universitätsinstitute sollten endlich die vielen Villen räumen. So könnte der Staat Schulden abbauen, und das Preisniveau für Grundstücke und Liegenschaften würde sinken – womit alle profitieren würden. «Es hat keinen Sinn, dass wir uns zu Tode sparen. Wir müssten bloss die vorhandenen Potentiale nutzen.»
Ein bisschen, räumt Steigrad ein, ist seine Klientel auch selber schuld, wenn das ideale Heim ein Wunschtraum bleibt. «Alle wollen mehr oder weniger dasselbe und an denselben Orten, vor allem wollen sie Seesicht – immer diese Seesicht! Die Leute sind fixiert. Alle wollen an die Goldküste, nach Kilchberg, Rüschlikon. Dabei ist auch der Thurgau sehr schön. Oder Winterthur mit seinen Herrschaftsvillen.» Da erhalte man für sein Geld noch echten Gegenwert und zahle nicht primär fürs Prestige einer noblen Adresse.
Selber wohnt der Verkäufer von Luxusvillen in einer Wohnung – zur Miete. Das Haus gehört einer Stiftung und ist unverkäuflich, was den Lebenskünstler allerdings keineswegs zu stören scheint. «Meine Wohnung ist mein Traumhaus.»
Andreas Heller ist NZZ-Folio-Redaktor.