Schwarzgeld in Milliardenhöhe fürs Wohnen.» Mit dieser Schlagzeile riss die Boulevardpresse eine Wunde in die schwedische Seele. Ausgerechnet Schweden, Heimat von Ikea, Bullerbü und Villa Kunterbunt, outete sich als Tatort privater Immobilienjäger, die staatliche Subventionierungsprogramme hintertreiben und am Fiskus vorbei Wohnrechte gegen hohe Beträge tauschen. Das war zu viel: «Schlangen an unserer Brust!» rief der Wohnminister und beauftragte eine Arbeitsgruppe, bis zum 1. Mai 2004 Reformvorschläge für die Wohnungsnot vorzulegen.
Dabei sagte die Schlagzeile nur, was alle wussten: Wegen der Wohnungsknappheit bezahlen in Stockholm manche Leute 150 000 Franken und mehr unter der Hand für einen Mietvertrag oder ein Wohnrecht. Die nationale Aufregung über Themen des Wohnmarktes hingegen sagt viel aus über die Bullerbü-Philosophie. Die Industrialisierung im 19. Jahrhundert führte zu grossen Veränderungen der urbanen Lebensräume und zur Geburt eines denkwürdigen Konzepts. Während man andernorts für die Befreiung der Arbeiter vom Joch des Kapitalismus kämpfte, entstand in Schweden die «Eigenheimbewegung». Die ursprünglich bürgerliche Forderung instrumentalisierte der Sozialdemokrat Per Albin Hansson, er versprach Wohneigentum für alle und subventionierte Hausbauten. Per Albin steht bis heute für die Idee des Rechts jedes Schweden auf Wohneigentum. Solche staatlichen Initiativen haben inzwischen Tradition.
40 Prozent der Schweden sind Mieter, 40 wohnen in Eigenheimen. Die restlichen 20 Prozent besitzen ein «bostadsrätt», nur unzureichend mit «Dauerwohnrecht in Genossenschaftswohnung» übersetzbar. Bostadsrätt ist die preisgünstige Vorstufe zum Eigenheim, gewissermassen ein Eigenheim für Arme. Es ist die Absage an «mambo» (direkt mit «Mutterbewohner» zu übersetzen) und ein Vorgeschmack auf Freiheit und Sicherheit. Ein Stück Luxus, an dem man herumfeilen, das man anstreichen und in dem man die eigenen Vorstellungen Wirklichkeit werden lassen kann.
Für die Medizinstudentin Hanna Nylund, 29, war der Kauf eines Wohnrechts «die Entscheidung, endlich erwachsen zu werden». Da klingt keine Ironie mit, das meint sie ernst. Auf einmal mache es nicht nur Spass, sondern auch Sinn, «Äntligen hemma» («Endlich zu Hause») zu schauen, die Erfolgssendung des Kanals TV 4. Dort teilt ihr der strahlende Moderator Martin Timell nämlich mit, dass Selberbohren billiger ist und glücklich macht. Inzwischen spricht man schon vom Timell-Syndrom und meint damit schlecht ausgeführte Hausreparaturen, was dem schwedischen Heimwerkerdrang keinen Abbruch tut.
Wer in Stockholm ein Wohnrecht oder einen Mietvertrag ergattern will, braucht Geduld und Glück, und um dem Glück nachzuhelfen, braucht er Geld. Die Preise für den Wohnmarkt regelt das Gebrauchswertprinzip. Das klingt nach Marx, liegt aber dichter bei Adam Smith. Modernere Ausstattung erhöht den Gebrauchswert, deshalb sind Jugendstilhäuser in der Innenstadt günstig und umkämpft, während graue, aber eben neuere Plattenbauten im Umland teuer und leer sind. Wer sich in der Eigenheimkampfzone einmal etwas ergattert hat, kann fortan an einem Graumarkt partizipieren und sein Wohnrecht dem Meistbietenden verkaufen. Darauf stehen zwar bis zu zwei Jahre Haft, aber da in dem sehr angespannten Markt alle Seiten profitieren, fehlen die Kläger.
Endlose Wohnungsbesichtigungen am Wochenende gehören zum Hobby einer heranwachsenden Generation, Wohnungstausch mit Gewinn zur üblichen Einnahmequelle von Studenten. Hanna Nylund erwarb vor vier Jahren das Wohnrecht für eine kleine Wohnung im ehemaligen Stockholmer Arbeiterviertel Södermalm. Der Bank diente ihr Medizinstudium als Sicherheit; aber da sie noch über kein Einkommen verfügte, waren die Konditionen schlecht. Weil in Schweden ein Rabenvater ist, wer trotz finanziellen Möglichkeiten seinem Kind Wohneigentum verwehrt, liess sich ihr Vater zu einer Bürgschaft überreden, worauf die Bank bei der Finanzierung auf Eigenmittel verzichtete.
Ein Jahr später verliess Hanna Nylund das teure Stockholm und zog ins aufstrebende Malmö, gerade rechtzeitig, um noch für läppische 100 000 Franken ein Wohnrecht im In-Bezirk Möllans Torg zu kaufen. Jetzt ist die Gegend so populär, dass Hanna überlegt, im «Möllan-Monopoly» Geld zu machen, indem sie von der Prachtstrasse in eine Seitenstrasse zieht – die vielleicht ihrerseits in zwei Jahren zur Parkallee wird.
London ist die teuerste Immobilienstadt der Welt, dennoch leben über 70 Prozent der Londoner in ihren eigenen vier Wänden. Madonna lehnte einen Hauskauf in der britischen Hauptstadt ab, da sie «glücklicherweise rechtzeitig» erkannte, dass die Makler «einen glauben machen wollen, sechs Millionen Pfund seien sechs Millionen Dollar». Wenn selbst die Reichen klagen, fragt man sich, wie denn die Armen das machen.
Wer schon etwas besitzt, hat Rückenwind. In manchen Bezirken werden Wertsteigerungen von bis zu 20 Prozent jährlich vermeldet. Der derzeit rekordtiefe flexible Hypothekarzins von 4,5 Prozent bewirkt eine niedrige Belastung, und so können sich die Besitzer ungetrübt über die Preissteigerungsspirale freuen und über die Gewissheit, dass ihr Eigenheim ihnen Heimat, Rente und Zukunft ist.
Wer zum ersten Mal ein Haus kaufen will, steht dagegen vor einem fast unlösbaren Problem. Der 38-jährige Fotokünstler Nick Maloney entschloss sich im Jahr 1998, eine 2-Zimmer-Wohnung im Londoner Stadtteil Brixton zu kaufen. Wie hat er sie gefunden? «Du suchst dir eine Strasse, die dir gefällt, und gehst bis zur nächsten grösseren Kreuzung. Dort findest du garantiert mehrere Maklerbüros, in London läuft alles über sie . Für die Vermittlung bezahlst du um die 1,5 Prozent.»
Das Hauptproblem, den Nachweis der Kreditwürdigkeit, löste Nick auf seine Art. Erstkäufer in London müssen mindestens über das doppelte Durchschnittseinkommen der Region verfügen, um die erste Stufe der «Immobilienleiter» zu erklimmen. Die Banken gewähren Kredite üblicherweise in der dreieinhalbfachen Höhe des Bruttojahreseinkommens. Nicks Zauberformel hiess «Self asset based lending», ein kleiner Vermerk am Rande von Anzeigen. Das bedeutet: Dieses Kreditinstitut überprüft die Angaben zum Jahreseinkommen nicht. «My loan is my castle», sagt Nick. Dafür zahlt er natürlich höhere Zinsen, aber die sind immer noch günstiger als «die höchsten Mieten der Welt».
Im Chinesischen ist das Schriftzeichen «Ausruhen» ein ruhendes Herz im eigenen Haus, das englische «Home» meint Besitz. Das Eigenheim ist in England seit je Garant persönlicher Entfaltung. Für den Erwerb von Wohneigentum sind unglaublich geringe Eigenmittel nötig, weniger als fünf Prozent, und die Hypothekarzinsen sind relativ niedrig. Mit geschicktem Kauf und Verkauf liesse sich im Alter behaglich leben. Solche Berechnungen stellt mancher an. Nicht einmal eine schwere Immobilienkrise wie die vom Frühjahr 2000, ausgelöst durch die Aktienbaisse, konnte den Optimismus der Briten dämpfen.
Der Londoner Immobilienblase droht allerdings die Luft zu entweichen. Für die besonders teuren Objekte fehlen seit dem Börsencrash die Abnehmer. Selbst angesehene Maklerbüros ködern inzwischen Käufer mit der Übernahme der Grundsteuer oder einem Mini Cooper als Dankeschön für die Unterschrift. Gleichzeitig werden jetzt die Neubauten bezugsreif, mit denen man die bis vor kurzem hohe Nachfrage zu befriedigen suchte, von der man irrtümlicherweise angenommen hatte, sie währe ewig.
Nick berühren die Warnungen der Ökonomen nicht. Er betrachtet seine Wohnung als krisensichere Währung: 1 Londoner Wohnung = 2,5 Berliner Wohnungen.
Febbre del mattone, «Ziegelsteinfieber», habe endlich wieder Italien erfasst, sagt Francesca Fabris von der Immobilienagentur San Donato in Bologna. Erklärungen hierfür gibt es viele. Da ist einmal das von der politischen Linken entwickelte Mieterschutzgesetz, das paradoxerweise zu einer Abnahme der Mieter führte; der «4 x 4-Mietvertrag» (vier Jahre geregelte Mietdauer, vier Jahre verlängerbar im beidseitigen Einvernehmen) ist vielen zu unflexibel. Dann hat das Eigenheim, «la casa», seit je hohen emotionalen Wert. Giovanni Boccaccio besang es literarisch, wenn nicht gar erotisch Mitte des 14. Jahrhunderts in seinem «Decamerone». Die idyllische Villa vor den Toren der Stadt war die letzte Zuflucht für drei Jünglinge und sieben Damen vor der in Florenz wütenden Pest. Das Eigenheim blieb bis heute selbst als Hinterhofhaus das Schloss, von dem man träumt, ein Hort der Sicherheit.
Über Generationen war die eigene Wohnung die bevorzugte Kapitalanlage. Immobilien galten als einigermassen resistent gegen die notorische Entwertung der Lira. Seit der Einführung des Euro ist die Inflation zwar so tief wie nie zuvor, doch Mentalitäten ändern sich nicht von heute auf morgen. Nach wie vor ist es eher unüblich, dass die Kinder nach der Schule zu Hause ausziehen, um sich eine Wohnung zu mieten. «Hotel Mamma» ist bequemer und billiger. Und wenn dann schliesslich doch ein eigener Haushalt gegründet werden soll, ist dies meist auch gleich mit dem Kauf einer Wohnung verbunden – wobei oft die Eltern zur Kasse oder zumindest um ein Darlehen gebeten werden. Heute leben fast 80 Prozent der Italiener in Eigenheimen.
Die Quadratmeterpreise blieben von den heftigen Kurseinbrüchen an den Finanzmärkten im letzten Jahr unberührt, sie stiegen sogar. Kein Wunder, wird die Casa vor allem in attraktiven Standorten wie den historischen Stadtzentren von Rom und Florenz und in der Industriemetropole Mailand mehr und mehr zum Anlageobjekt. 1,6 Millionen Franken sind keine Seltenheit für eine 3-Zimmer-Wohnung an einigermassen zentraler Lage. Wobei man in Italien nie so genau weiss, welcher Preis denn nun der wirkliche ist. Unterverbriefungen im Liegenschaftshandel sind gang und gäbe: der Preis, der im Kaufvertrag genannt wird, unterscheidet sich oft beträchtlich vom tatsächlich bezahlten. Und die Notare, die eigentlich überprüfen sollten, dass alles rechtens ist und der Fiskus seinen Anteil bekommt (rund 10 Prozent des Verkaufspreises), scheint dies nicht gross zu stören.
Wer in Italien eine Immobilie erwirbt, erlebt womöglich, dass, kurz bevor die Kaufsumme oder der Check die Hand wechselt, der Notar eine plötzliche unbändige Lust auf einen Espresso verspürt – und sein Büro für einige Minuten verlässt. Was der Notar nicht weiss, das muss er auch nicht dem Finanzamt berichten. In einem Land mit blühender Schattenwirtschaft können Immobilien auch aus Gründen, über die keiner gern Auskunft gibt, eine beliebte Investition darstellen.
Mikael Krogerus ist Volontär bei NZZ-Folio.