EINES TAGES kommt es dem Bauer Josef Wicki in den Sinn, ein Stück Land zu verkaufen. Mit dem Geld würde er in Aristau, dem Dorf im Aargau, in dem er landwirtet, einen neuen Hof bauen. Bei der alten Stallung direkt an der Kantonsstrasse nach Zürich ist der Platz zu eng geworden zum Fuhrwerken. Es findet sich einer, der den Grund kauft - Luciano Tamburini, Architekt aus Lieli. Dreitausend Quadratmeter Boden wechseln für 248 000 Franken Besitzer und Bestimmung. 1985 kostet der Quadratmeter in Aristau 80 Franken.
Bald legt Tamburini Pläne für eine Überbauung vor. Es gehen einige Einsprachen ein, das Projekt wird überarbeitet. Die Zeit verstreicht. 1990 wird gebaut, drei Häuser mit insgesamt 16 Wohnungen. Im Jahr darauf schreibt der Bauherr die Siedlung zur Miete aus.
Emil Meier wohnt keinen halben Steinwurf von der Siedlung entfernt. Er ist Einfamilienhausbesitzer. Drei Kinder hat er mit seiner Frau grossgezogen, nächstes Jahr wird er siebzig. Über zwanzig Jahre hat er für die CVP im Gemeinderat gesessen. Winzig ist sein Heim, und es liegt direkt an der lärmigen Strasse. Die Autos hört man in der Stube auch bei geschlossenem Fenster. Meier sitzt im lila Lederpolster, büschelt eine Häkeldecke auf dem Tischchen zurecht. Er meint: «Die Siedlung ist eine Aufwertung für das Dorf. Wer sah denn schon die Krise im Immobiliengeschäft voraus - im nachhinein ist immer gut Götti sein.»
Nach Aristau fährt man, von Zürich kommend, am besten mit dem Auto. Bis zum nächsten S-Bahn-Anschluss wären es zehn Kilometer. Zwar betreiben die PTT einen Busdienst ins Freiamt, doch dauert die Fahrt eine Dreiviertelstunde, weil in jedem Dorf angehalten wird, oder noch länger, falls man zur Zeit der Pendler aufbricht. Diese sind zahlreich, denn Arbeit gibt es wenig in Aristau, Birri und Althäusern, den drei Teilen der politischen Gemeinde Aristau. 1140 Einwohner, 360 Haushalte, 40 Bauernhöfe, 4 Restaurants, 2 Käsereien, 1 Dorfladen. Von 148 Arbeitsplätzen entfallen 82 auf Land- und Forstwirtschaft. Bei Grossratswahlen erzielt die CVP jeweils über einen Drittel aller Stimmen vor der Freiheitspartei und der FDP.
Ein paar Monate nach der Fertigstellung findet Luciano Tamburini für die Siedlung in Birri Mieter. Es sind meist Paare ohne Kinder mit Arbeitsplatz in Zürich. Sie bezahlen 2600 Franken für viereinhalb Zimmer. Küche mit Glaskeramik und Granit, Waschmaschine, Tumbler, Stube mit Cheminée, drei Räume, zwei Badezimmer, Balkon, Tiefgarage. Es ist die erste Grossüberbauung im Dorf; weitere folgen, denn man wünscht den Aufschwung. Statt dessen kommt die Krise: Die Preise für Immobilien purzeln, den Markt regiert plötzlich ein Überangebot.
1990 standen in der Schweiz 13 500 Wohnungen leer, ein halbes Prozent des Gesamtbestandes. 1996 waren es 82 000, 2,4 Prozent.
Aristau nennen viele ein Schlafdorf, auch die Einheimischen. Tagsüber ist der lästige Fernverkehr von Zürich nach Muri und von Baden nach Zug und Luzern das einzige, was sich rührt. Abends fahren die Pendler heim. Sie verdienen in Zürich einen rechten Lohn und wollen in Aristau bloss zur Ruhe kommen. Die Grenze zwischen den beiden Welten zieht das Wasser, die Reuss, im Volksmund «der Jordan» genannt, weil der Fluss die Religionen trennte. In der Reformation 1529 schwappte der neue Glauben von Zürich bis ins katholische Muri hinüber. Mit zwei Kriegen wurde das Freiamt wieder katholisch gemacht, strenger als zuvor. Manche glauben, die Schmach wirke bis heute in den Seelen nach. Deshalb vielleicht bauten die Freiämter lange keine Brücken über die Reuss. Bis Anfang des Jahrhunderts genügten zwei Übergänge, nun sind es ein Dutzend. Die Abgeschiedenheit aber hatte Folgen: Die Reuss wurde auch zur wirtschaftlichen Barriere, machte das Freiamt zur Randregion.
Tamburini will die Siedlung 1992 wieder abstossen. Seine Aufgabe sei das Bauen, sagt der Architekt, die Verwaltung von Liegenschaften aber interessiere ihn nicht. In Aristau gibt es Leute, die nennen ihn einen Spekulanten. Tamburini meint bloss, er habe «sehr, sehr teuer» und «in einem sehr unglücklichen Moment» gebaut. Kaum sei der Bau fertig gewesen, habe die Krise eingesetzt. Josef Koch, Immobilienhändler aus Büttikon, kauft die Häuser. Er bezahlt 1,3 Millionen Franken für das erschlossene Terrain und 6,8 fürs Gebaute; total über 8 Millionen Franken. Dafür vereinbart er mit dem Architekten «ein Gegengeschäft» - mehr wird nicht bekanntgegeben. Die Mieter werden übernommen, einige ziehen aus. Die Miete sinkt, parallel zur Hypothekarzinsentwicklung, 1994 auf 2500 Franken, ein Jahr später auf 2100. Koch will die Siedlung auch wieder loswerden. Das entspreche der Leitidee seiner Firma: «Grundstücke kaufen, überbauen, weiterverkaufen.» Über Koch wird erzählt, dass auch er spekuliere. 1993 machte er aus dem Bau Stockwerkeigentum, bot 1994 die Wohnungen einzeln feil. Viereinhalb Zimmer plus Garage kosten heute knapp eine halbe Million Franken, 15 Prozent weniger als 1993. Doch Käufer bleiben aus, mehrere Wohnungen stehen leer, die anderen sind auf Zusehen hin vermietet. Im Sommer 1996 standen in Aristau 15 Objekte leer, darunter 3 Einfamilienhäuser.
Emil Meier hatte sein Haus 1956 gekauft. «Ich wollte schon immer etwas eigenes.» Der Preis? «Sehr günstig», mehr sagt er nicht. Dafür war der Umschwung klein, reichte kaum, um den VW Käfer abzustellen. Über die Jahre hat Meier Land hinzugekauft, das Häuschen laufend saniert und umgebaut, bis seine Wünsche erfüllt waren. Über die Krise sagt er, der verschont worden ist: «Gott sei Dank habe ich gemerkt, dass man ein paar Batzen auf die Seite legen sollte. Heute habe ich mein Haus abbezahlt. Die Bäume wachsen nicht in den Himmel, jeder Boom hat einmal ein Ende.»
Nach Aristau kommt man also mit dem Auto. In Ottenbach führt die Strasse über die Reuss. Man fährt in die Ebene hinein, die ein Naturschutzgebiet ist, erblickt ein wenig Schilfgras oder vielleicht einen Graureiher. Häufig versperrt dicker Nebel die Sicht. Kurz nach der Ortstafel «Birri» steht am linken Strassenrand ein Schild für den Verkauf einer Viereinhalbzimmerwohnung. Die Besitzerin heisst Michèle Rea, sie ist 27 und arbeitet als Werberin in Zürich. Sie hat die Wohnung mit ihrem Freund vor zwei Jahren gekauft, für eine halbe Million. «Wir wollten im Alter eine niedrige Miete haben», sagt die Frau, während sie durch die Wohnung führt. Sie hätten gedacht, auf dem Land zu wohnen sei idyllisch wie sonntags spazierengehen. Das sei falsch: «Ich kann nicht in Birri wohnen, es ist merkwürdig», sagt sie. «Ich habe erwartet, dass die Leute auf dem Land kontaktfreudig sind, nicht so eigenbrötlerisch.» Nun wollen sie wieder in die Stadt, möchten die Wohnung aber ohne Verlust verkaufen. Noch hat niemand Interesse gezeigt. «Wir müssen Geduld haben, der Markt ist momentan schlecht.»
Teuerungsbereinigt sind in der Schweiz seit 1991 die Preise in den verschiedenen Immobiliensegmenten um 20 bis 40 Prozent zurückgegangen.
Kaum hundert Meter von der ersten Verkaufstafel entfernt steht eine zweite. Sie gehört zur Liegenschaft von Josef Koch. Der sagt am Telefon, man müsse «die Sache auch positiv sehen». Das seien «Top-Wohnungen», zu «fairen Preisen», nur sei die Lage «etwas schwierig». Kochs Unbehagen ist spürbar, er fürchtet um den guten Ruf der Firma.
Später sitzen wir uns in einer der Wohnungen gegenüber. Sie gehört der Verwalterin, Monika Kirchhofer, die sie nett eingerichtet hat: Polstergruppe, Stereo, Zierpflanzen; es fehlt an nichts. Sie und ihr Mann leben seit dem Sommer in Birri. Er ist Verkaufsleiter in einer Handelsfirma, sie ist selbständige Marketingfrau, hat ihr Büro zu Hause. Kirchhofer lässt Radio 24 laufen und zündet sich eine Zigarette an.
Koch sitzt im Stuhl gegenüber, kerzengerade, fingert an einem Kugelschreiber. Er schweigt lange, will sich in die Absicht des Interviews genaustens einführen lassen. Die Lederjacke zieht er nicht aus, öffnet nicht einmal den Reissverschluss, weil die Zeit drängt. Dann bricht es aus ihm heraus: «Ich begreife die Situation nicht. Die Wohnungen wären andernorts schon lange weg. Vielleicht spricht diese Region nicht an, obwohl es vor fünf Jahren noch anders gewesen ist. Damals war der Arbeitsmarkt noch sicher. Heute wissen Sie nicht, ob Sie morgen nicht plötzlich in Basel arbeiten müssen. Wer will unter solchen Umständen noch eine Wohnung kaufen?» Dann beisst er auf die Zähne: «Unsere Firma zählt 80 Mitarbeiter und macht in Holzbau und Immobilien - wenn einmal ein Objekt Probleme macht, können wir das kompensieren.»
Um sich zu erklären, führt Emil Meier in den Garten. Vorbei an Gartenzwergen und Blumentöpfen geht es unter die gedeckte Laube zum Grillplatz. Zweimal hat er Terrain hinzugekauft, 1977 für die Garage, 1990, beim Bau der Siedlung nebenan, für eine breitere Zufahrt. Doch das Meisterwerk vollbrachte die Familie 1970 - Frau und Kinder mussten fleissig mithelfen -, als Meier ansinnig wurde, für die Zeit nach der Pensionierung eine Werkstatt einzurichten. Zwei Jahre lang krochen sie jede freie Minute und die ganzen Ferien über unters Haus, um einen Keller auszugraben - in Handarbeit, mit Scheinwerfer, Schaufel und Handwagen. Heute steht ein halbes Dutzend Maschinen in der sauber aufgeräumten Werkstatt, in der Meier Holzarbeiten fertigt. Seine Spezialität: rustikale Schubkarren als Untersatz für Geraniumstöcke.
Von Meiers Garten aus sieht man auf eine weitere Überbauung, die vor drei Jahren entstanden ist. Es sind die «Bürgerblöcke» an der Lindenstrasse, die ihren Namen deshalb tragen, weil sie von der Ortsbürgergemeinde gebaut worden sind in der Absicht, einheimischen Familien Obdach zu geben. Eine Wohnung ist noch zu vermieten, fünfeinhalb Zimmer Maisonnette, für gut 2000 Franken, zehn Prozent weniger als zu Beginn. Die Hauswartin der Siedlung sagt, sie habe ihre Wohnung im Dachstock gekauft. Wir gehen nach oben, sprechen bei Kaffee und Kuchen über die Krise. «Nun wohnen mehrheitlich Auswärtige hier, die wenigsten haben Kinder. Für die Familien vom Dorf sind die Wohnungen zu teuer.» Am Schluss zückt die Frau ein Faltblatt und sagt: «Kennen Sie die Neuapostolische Kirche? Kommen Sie einmal zu unserer Gruppe, Sie werden begeistert sein.»
Die Krise findet auch in den Köpfen statt, sagt man in Aristau. Schlechtes widerfährt einem, wenn man daran denkt. Aristau sei keine bevorzugte Wohnlage, heisst es. Was sind die Gründe? Der hohe Steuerfuss von 126 Prozent, verglichen mit Gemeinden in der Umgebung wie Berikon (93), Oberwil-Lieli (95) oder Uitikon (94)? Das Fehlen einer Sekundarschule und die riskanten Schulwege? Die Distanz zu den Zentren? Die bescheidenen Einkaufsgelegenheiten? Oder ist es etwas ganz anderes, etwas, das tiefer geht? Die Vereine haben trotz den Neuzuzügern kaum Zuwachs. Und wer als Fremder aufs Geratewohl in eine Beiz hockt, will rasch bezahlen und wieder gehen, weil hier ein Stammtisch noch ein Stammtisch und eine Zote noch eine Zote ist.
Fast ein Drittel aller leerstehenden Wohnungen in der Schweiz, über 30 000 Einheiten, werden nicht zur Miete, sondern zum Verkauf angeboten. Somit stehen drei Prozent aller Eigentumswohnungen leer.
Oberhalb der «Bürgerblöcke» ist ein Einfamilienhaus zum Verkauf ausgeschrieben. Der Verwalter ist Jürg Albers aus Buttwil. Er erklärt, es sei ein wunderschönes Landhaus mit Doppelgarage, Baujahr 1987, das er für einen Kunden verkaufe zum «sehr günstigen» Preis von 890 000 Franken. Der Besitzer habe genug vom Lärm der nahen Hauptstrasse, wolle an einem ruhigen Ort noch einmal bauen. Leicht wird das Objekt nicht zu veräussern sein, obschon der Vermittler den Bezirk Muri für «eine aufstrebende Region» hält. Zum Beispiel plant Albers mit einem Baukonsortium in Althäusern eine Überbauung, zehn Doppel-Einfamilienhäuser, doch obschon die Baubewilligung vorliegt und der Aushub bereits erstellt ist, hat er noch kein einziges Haus weggebracht.
1992 wurden in Aristau dreissig Wohnungen in Ein- und Mehrfamilienhäusern gebaut. 1995 waren es vier, 1996 wurde keines der bewilligten Projekte vollendet.
In Althäusern betreibt Hans Fischli ein Baugeschäft. Er kam aus Zürich, ist seit zehn Jahren im Ort, hat Mitte der achtziger Jahre den Boom erlebt, als auf der anderen Seite der Reuss die Landreserven fast aufgebraucht waren und man ins Freiamt auswich. Nun die Krise. Fischli musste seinen Arbeitern, fünf Mann, sagen, es reiche nicht mehr für alle, die Aufträge seien eingebrochen. Immer mehr drücke die billige Konkurrenz aus Zürich und Luzern. Zwei Männer wurden entlassen, darunter ein 50jähriger Familienvater - «ein Kostenfaktor», wie Fischli bedauert. Seit November ist das Baugeschäft geschlossen, vielleicht können die Arbeiter im Frühling befristet wieder arbeiten. «Aber es ist nichts am Horizont», so Fischli, «gar nichts.»
Die jüngste Konjunkturerhebung zeigt für die Baubranche keine Besserung. Im letzten Jahr ist der Arbeitsvorrat um 18,4 und sind die Bestellungseingänge um 16,6 Prozent zurückgegangen.
Ich gehe mit Fischli ins Restaurant Thalhof. Das Mittagsmenü ist Bratwurst mit Rösti, Salat und Suppe für 14 Franken. Fliegen surren einem um den Kopf, die Buffetfrau, eine Dunkelhäutige, lacht oft und laut. Die Männer aber sitzen vor Bier und Kaffee und bereden Ernstes. Dass wieder viele ihren Arbeitsplatz verloren hätten und man nicht wisse, wen es morgen treffe. Das Essen kommt. Es schaut festlich aus: Die Rösti ist in einem Eisen gebraten worden, das exakt die Form der Schweizer Landesgrenze hat, in der Bratwurst steckt ein Schweizer Fähnchen.
Der Wohnungsbau verzeichnete 1996 gegenüber dem Vorjahr einen Rückgang von 24 Prozent, die Anzahl Beschäftigte im Baugewerbe sank um 12,6 Prozent. Seit 1990 hat das Baugewerbe einen Drittel seiner Arbeitsplätze eingebüsst, was dem Ausmass der Krise der siebziger Jahre entspricht.
An einem Samstagnachmittag im September 1996 findet in der Liegenschaft von Josef Koch ein Tag der offenen Türe statt. Monika Kirchhofer hat per Wurfsendung eingeladen. Mehrere tausend Flugblätter hat sie in den umliegenden Gemeinden verteilen lassen. Zum Anlass erscheinen keine zwanzig Personen. Kirchhofer sagt: «Die Schwierigkeit ist, die Leute zu motivieren, in Birri überhaupt ein Objekt zu besichtigen.» Sie erklärt das Finanzierungsmodell, das mit der Aargauer Kantonalbank abgesprochen ist. Nötig sind 59 000 Franken Eigenkapital, 12 Prozent des Kaufpreises. Das ergibt für die Hypotheken einen Monatszins von 1985 Franken. Ihre eigene Wohnung hat sie nur gemietet, kaufen möchte sie selber nichts in dieser Gegend.
Oberhalb des Restaurants Thalhof wohnt Alba Wynistorf, Liegenschaftsvermittlerin. Der Eingang zu ihrem Neubau führt durch die Tiefgarage. Wir gehen ins Büro in den zweiten Stock des Reihenhauses. Sie wohnt hier seit vier Jahren mit ihrem Mann, einem Bauingenieur. Aus einer herzförmigen Tasse trinkt sie Kaffee, raucht dazu Zigaretten. In Aristau hat sie mehrere Objekte anzubieten, darunter die Fünfeinhalbzimmer-Wohnung im «Bürgerblock». «Ich versuche seit über einem halben Jahr die Wohnung wegzubringen. Mit Inseraten klappt im Moment gar nichts. Jetzt probiere ich es über Radio Sunshine und Radio Z.»
Die Auswahl sei heute riesig. Alles müsse stimmen für den Kunden - Verkehrsmittel, Schule, Einkaufsmöglichkeiten. Hier fehle es an vielem. Deshalb nehme man jeden, der kommen wolle, Solvenz hin oder her. Trotzdem: «Es fühlen sich nicht alle wohl in dieser Gegend. Vor allem Frauen, merke ich. Es ist für sie zu abgelegen. Frauen entscheiden zuerst über einen Wohnungs- oder Hauskauf. Dann die Kinder. Am Schluss der Mann.»
1989 wurden in der Schweiz 45 000 Wohnungen nachgefragt. 1994 waren es noch 32 000. Der Rückwärtstrend, lauten die Prognosen, dauert fort bis mindestens ins Jahr 2010.
Ueli Küng, Bauvorsteher der Gemeinde, FDP-Mitglied, Forstwart, Familienvater, langjähriger Präsident des Turnvereins, setzt sich im Gemeindehaus an den grossen Sitzungstisch und beginnt zu erzählen. Durchs Fenster sieht man zu einem Hügel hinüber, wo noch jemand eine Tafel aufgestellt hat: «EFH zu verk.» Aus beruflichen Gründen sei es soweit gekommen, lautet die Auskunft des Besitzerpaars, der Mann habe seinen Arbeitsort gewechselt.
Jahrelang sei in der Gemeinde wenig gebaut worden, berichtet Küng. Ab 1987 sei man dann von Immobilien regelrecht überfahren worden. Er nennt ein Beispiel: Severin Schmid, ein Elektriker aus dem Dorf, habe in den letzten Jahren viel gebaut im Ort, mit Erfolg. Denn er habe die Bedürfnisse der «einfachen Leute» erkannt. Viereinhalb Zimmer sind bei Schmid ab 390 000 Franken zu haben. Zuerst hat er Reihenhäuser erstellt, dann Blocks mit Eigentumswohnungen, schliesslich Einfamilienhäuser. Für zwei davon sucht er noch immer nach Käufern. Dass Schmid der Krise trotzen konnte, hat Gründe: Der Mann hat Beziehungen. Er kennt die Handwerker und ist im Dorf als ehemaliger Präsident der Ringerstaffel bestens bekannt. Prompt haben sechs Klubmitglieder bei ihm einen ganzen Sechserblock gekauft.
1993 habe man die ersten Bremser verspürt, erzählt Gemeinderat Küng weiter. Seit zwei Jahren kämen nur noch sehr wenige Baugesuche, die meisten Projekte wurden aber nicht sofort ausgeführt. Eine bewusste Strategie zur Steuerung der Bautätigkeit habe die Gemeinde nicht verfolgt. Sie sei in den Sog der Krise geraten, die sich von Zürich her ins Freiamt ausgewirkt habe. «Die Reuss grenzt immer ab. In guten Zeiten, und in schlechten Zeiten noch verstärkt. Das merkt man an den Landpreisen und daran, dass man ein Haus in Arni leichter verkauft als eines in Aristau, obwohl nur fünf Kilometer dazwischen liegen.»
Beim Abschied führt Emil Meier noch einmal in den Garten, wo er, die Hände in den Hosentaschen, die Zukunft erklärt: «Das Letzte, was ich am Häuschen noch machen will, ist ein automatisches Garagentor. Dann komme ich trocken ins Haus, wenn's regnet.
Beat Grossrieder ist Journalist in Zürich.