DASS DAS UNGLÜCK ANDERER sein Glück sei, müsste Herr K. bestreiten. Dass er zu den Nutzniessern der Krise gehört, kann er allerdings nicht ganz verneinen: «Wer die Lage richtig einschätzt», sagt er, «der kann heute sehr wohl gute Geschäfte machen.»
Herr K. sitzt in seinem mit zeitgenössischer Kunst vollgestopften Büro, und seine blauen Augen glänzen wie die massive Golduhr an seinem Handgelenk, wenn er mit flottem Mundwerk von seinem jüngsten grossen Geschäft berichtet: Soeben, freut sich der Immobilienhändler, habe er aus einem Konkurs fünf weitere Liegenschaften gekauft. Kostenpunkt: 3,5 Millionen. Ein guter Preis, wie er findet. «Die Zeiten sind für den Käufer günstig», sagt Herr K. und zeigt die Kaufverträge, aus denen hervorgeht, dass die Verkaufspreise der fünf Liegenschaften massiv unter der Hypothekarbelastung liegen. Für eine mit 1,35 Millionen belehnte Liegenschaft etwa zahlte Herr K. 800 000 Franken. Es sei sogar schon vorgekommen, sagt er, dass er Häuser für weniger als die Hälfte der Hypothekarschulden übernommen habe.
Innert sieben Jahren hat sich der 34jährige Immobilienhändler im Raum Ostschweiz ein kleines Imperium aufgebaut. Seine Firma verwaltet heute nach eigenen Angaben 1200 Objekte, im eigenen Portefeuille befinden sich gut 300 Wohnungen. Zwei Drittel davon hat K. aus Konkursen aufgekauft, mehrheitlich im direkten Freihandverkauf von der Gläubigerbank. Kein Wunder, dass Herr K.s rasanter Aufstieg da und dort für Erstaunen sorgt. Da könne wohl nicht alles mit rechten Dingen zugehen, raunt der eine oder andere. Und da der Jungunternehmer nicht zu jenen gehört, die ihren pekuniären Erfolg verheimlichen - Herr K. liebt schnelle Autos, teuren Wein und dicke Zigarren, und seine Hochzeit im vergangenen Jahr liess er sich gut und gerne ein paar hunderttausend Franken kosten -, sorgt er in der Provinzstadt für Gesprächsstoff.
Herr K. aber sagt lediglich: «Ich hatte Glück, dass ich zur richtigen Zeit liquide war.» Am Ende des Immobilienbooms habe er mit ein paar sehr guten Geschäften sein Startkapital verdient und rechtzeitig die Trendwende erkannt. «Ich liess die Finger von Neubauten und konzentrierte mich auf den Erwerb günstiger Liegenschaften mit günstigen Mietzinsen. Denn billige Wohnungen kann man immer vermieten.» Die Strategie ist offensichtlich aufgegangen. Keine einzige seiner Wohnungen stehe leer, sagt er, und bei keinem seiner Objekte liege die Rendite unter 7,5 Prozent. Herr K. rückt sich das Poschettli zurecht: «Da bleibt bei einem Hypothekarzins von 5 Prozent immer etwas übrig.»
DASS SICH DAS GELD auch in der heutigen Zeit so einfach verdienen lässt - das will einem Mann wie ihm, der sein Leben lang gearbeitet hat, einfach nicht in den Kopf. Herr G. ist 52 Jahre alt und steht bei Null, genauer im Minus: 95 000 Franken muss er bei der Bank in den nächsten Jahren abstottern, sofern er überhaupt noch eine neue Stelle findet.
1989, im selben Jahr, wie Herr K. sein Immobiliengeschäft gründete, wagte auch Herr G. den Schritt ins freie Unternehmertum. Geplant hatte Herr G. das eigentlich nicht, doch es ergab sich eine Gelegenheit, die er einfach nutzen wollte.
Sein Arbeitgeber, eine Textilhandelsfirma, hatte ihm eines Tages eröffnet, dass sie im Rahmen einer Umstrukturierung ihre aus sechs Kleiderläden bestehende Tochterfirma, die Herr G. damals als Geschäftsführer leitete, abzustossen gedenke. «Wäre das nicht etwas für Sie?» fragte ihn der Direktor. Schliesslich kenne keiner dieses Geschäft so gut wie er, und da liesse sich bestimmt etwas daraus machen. Der Vorschlag klang verlockend. Herr G. begann zu rechnen: mit dem Ersparten, den Einzahlungen in die Pensionskasse und einem Kredit sollte ein Kauf möglich sein. Allzuviel sollte die Firma, zu der auch eine mit 700 000 Franken belehnte Liegenschaft gehörte, ja nicht kosten. Schliesslich einigte man sich auf einen Kaufpreis von 750 000 Franken. 450 000 Franken konnte G. aus eigenen Mitteln aufbringen, den Rest finanzierte er problemlos über eine Grossbank.
Das Geschäft war jetzt sein eigenes, und Herr G. wollte es nun noch besser machen als bisher. Um die Rentabilität und die vorhandenen Mittel gezielter einzusetzen, schloss er die zwei Filialen mit den geringsten Umsätzen und renovierte die verbleibenden vier Geschäfte. Kurz darauf erklärte ihm der Besitzer der Liegenschaft, in dem sich das Hauptgeschäft und sein Büro befanden, dass er sich genötigt sehe, den Mietvertrag zu kündigen, da er das Haus verkaufen wolle. «Aber wäre das nicht etwas für Sie?» Herrn G. war klar, dass sich ein Umzug der Hauptfiliale negativ auf das Geschäft auswirken würde. Er sprach mit dem Vertreter der Bank, der ihm zum Kauf des Gebäudes riet. Liegenschaften seien immer eine gute Investition, hiess es damals, nicht zuletzt aus steuerlichen Gründen, und gerne gebe man ihm einen weiteren Kredit.
Kaum hatte Herr G. auch diese Liegenschaft gekauft, begannen die Zinsen massiv zu steigen. Der Geschäftsgang aber war nicht mehr ganz so gut wie früher. Zwar konnten die Umsätze gehalten werden, doch die Margen schrumpften, weil immer mehr Ware in Sonderverkäufen losgeschlagen werden musste. Bald schon rutschte die Firma in die roten Zahlen. Dennoch kam ein Vertreter der Bank, der im Jahr 1993 die Firma einer eingehenden wirtschaftlichen Analyse unterzog, zum Schluss, dass die Chancen des Unternehmens intakt seien. Der Experte riet Herrn G. zu einer Erweiterung des Sortiments, und die Bank gewährte weitere Betriebskredite sowie eine zweite Hypothek auf eine der beiden Liegenschaften. Tatsächlich verbesserte sich das Betriebsergebnis im folgenden Jahr um 200 000 Franken. Und trotzdem: Insgesamt schrieb das Unternehmen noch immer rote Zahlen.
Längst war auch Herrn G. klar, dass etwas geschehen musste. Er dachte einerseits an den Verkauf einer Liegenschaft, um der Firma Liquidität zuzuführen. Andererseits waren seine Liegenschaften in der Bilanz noch immer zu einem Schätzwert aufgeführt, der in der jetzigen Situation bei weitem nicht mehr dem Marktwert entsprach.
Im Sommer des vergangenen Jahres schliesslich wurde Herr G. zu einem Gespräch mit der Bank eingeladen. Es gehe darum, einen Ausweg aus der zunehmend verzwickten Situation zu finden, sagte man ihm. Dass Handlungsbedarf bestand, war auch für Herrn G. unbestritten, und er dachte, dass es bei dieser Unterredung darum gehen werde, ein Sanierungskonzept zu entwerfen. Doch das Gespräch verlief anders, als er sich dies vorgestellt hatte. Denn das Zepter führte jetzt nicht mehr der Vertreter der lokalen Bankfiliale, sondern ein Herr vom Hauptsitz aus Zürich. Dieser stellte sich als Mitglied einer Spezialeinheit vor, die den Auftrag habe, Risikopositionen «zu bereinigen».
Der Herr der Spezialeinheit eröffnete Herrn G., dass seine Bilanz einer kritischen Überprüfung leider nicht standhalte, da die Immobilien viel zu hoch bewertet seien. Ausserdem sei man grundsätzlich zum Schluss gekommen, dass ein Geschäft wie das seinige auf dem übersättigten Textilmarkt nicht mehr überlebensfähig sei. Es sei deshalb wohl am besten, dass man unter das Ganze einen Schlussstrich ziehe. Herrn G. wurde eine Vereinbarung zur Unterzeichnung vorgelegt, die ihn verpflichtete, die Firma zu liquidieren. Sollte er damit nicht einverstanden sein, so sagte man ihm, sähe man sich genötigt, das Unternehmen in den Konkurs «zu jagen». Konkret verpflichtete die Vereinbarung Herrn G. dazu, innert vier Monaten das Warenlager, das Mobiliar und die beiden Immobilien zum bestmöglichen Preis zu verkaufen. Ausserdem sollte er seinen sechs Mitarbeitern bei der Suche nach neuen Stellen behilflich sein. Die Bank hatte das Diktat übernommen und gab dies Herrn G. auch zu spüren. «Auf den leisesten Widerspruch reagierten die Leute von der Bank mit massiven Drohungen», sagt der gescheiterte Unternehmer. Und wenn er zurückblickt, so sagt er, macht ihm weniger der nachvollziehbare Entscheid zu schaffen, sondern der Umgangston: «Die Bank handelte wie ein Exekutionskommando.»
So wie er sich um den Erhalt seines Unternehmens bemüht hatte, so bemühte sich Herr G. nun, die Liquidation in der von der Bank gewünschten Art über die Bühne zu bringen. Dank seiner Mithilfe fanden alle Mitarbeiter eine neue Stelle. Es gelang ihm, das Lager zu einem angemessenen Preis abzustossen, nur auf den Immobilien blieb er sitzen. Die Frist lief aus, und am darauffolgenden Tag forderte die Bank ihre Hypotheken auf dem Rechtsweg ein. Herr G. musste die Bilanz deponieren. Die Bank kassierte die beiden Liegenschaften, um ihrerseits nach einem Käufer zu suchen. WÄRE DAS NICHT ETWAS FÜR HERRN K.? An einer der beiden Liegenschaften zeigte Herr K. sofort Interesse. Und am Tag vor der Versteigerung wurde bekannt, dass sich die Bank und Herr K. einig geworden seien, was da und dort einmal mehr Verwunderung auslöste, zumal der Kaufpreis dem Vernehmen nach nur etwa die Hälfte des Schätzwertes betrug. Die Bank jedoch war froh, überhaupt einen Käufer zu finden. Herr K. finanzierte den Kauf über den Kredit einer andern Bank, die ihn für kreditwürdig erachtete.
Er habe einige Zeit gebraucht, um sich damit abzufinden, sagt Herr G. Dass er längst kein Einzelfall ist, sondern ein Beispiel dafür, wie derzeit im ganzen Land bei Klein- und Mittelunternehmen gefährdete Kredite liquidiert werden, ist ihm nur ein schwacher Trost. «Die Kleinen werden zuerst geschröpft», hat er erfahren. Die Zeiten haben sich geändert: «Wurde man früher zu Krediten fast genötigt, so wird einem heute der Hahnen ohne Rücksicht auf Verluste zugedreht.»