Hinter den vier Wänden der Schweizer verbirgt sich Unerwartetes. Zum Beispiel, dass es weiter aufwärtsgeht mit unserem Land. Dass wir nicht nur gut leben, sondern immer besser. Dass es gar keine Wachstumskrise gibt, kein «verlorenes Jahrzehnt», keinen geschröpften Mittelstand. Alle diese Schlagworte lösen sich in Luft auf, sobald man eintritt in jene Zonen, in die sich der Boom der letzten Jahre zurückgezogen hat: hinter die Haustüren. Dort stösst man auf eine stille, aber stetige Vermehrung eines Luxusgutes: auf mehr Raum. Zwischen 1980 und 2000 erhöhte sich die durchschnittliche Wohnfläche pro Kopf schön regelmässig um 5 Quadratmeter pro zehn Jahre von 34 auf 44 Quadratmeter. Schweizerinnen und Schweizer haben sich mit dem wenigen Geld, das sie zusätzlich verdient haben, sehr viel leisten können. Die Wohnfläche pro Kopf hat viel stärker zugenommen als das Einkommen pro Kopf.
Raum ist wie jedes andere Gut ungleich verteilt. Die erste Trennlinie folgt streng den Besitzverhältnissen: Mieter kommen auf 39 Quadratmeter pro Kopf, Eigentümer auf 50. Das ist bereits ein erster Hinweis darauf, warum die Wohnfläche in den letzten Jahren so fürstlich angestiegen ist: weil der Anteil der privaten Eigentümer auch in der Schweiz allmählich zunahm, von 31,3 auf 34,6 Prozent im Lauf der neunziger Jahre. Die zweite Trennlinie folgt scharf dem Alter. Mit Abstand am meisten Wohnraum hinzugewonnen haben die 65-Jährigen; sie haben sich in den letzten 20 Jahren um volle 18 Quadratmeter ausgebreitet und belegen inzwischen mehr als 60 Quadratmeter.
Eine fast schon unheimliche Platzvermehrung, die zeigt, dass es unseren Pensionierten – allerdings muss man hervorheben: im Durchschnitt – so gut wie noch nie geht, und sie investieren besonders stark in Eigentumswohnungen. «Die grösste Bedeutung erlangt das Stockwerkeigentum im Alter zwischen 50 und 75 Jahren», heisst es in einer neuen Immobilienstudie der Credit Suisse. In dem Alter mag man keinen Rasen mehr mähen, und man schätzt den direkten Liftzugang zur Wohnung.
Die 65-Jährigen belegen inzwischen fast doppelt so viel Wohnfläche wie die 40-Jährigen, die in den letzten zehn Jahren punkto Wohnfläche kaum mehr zulegen konnten. Anders die 20- bis 30-Jährigen, die sich ebenfalls steigern konnten, wenn auch nicht annähernd so stark wie die Pensionierten. «Zwischen zwanzig und dreissig haben die Leute oft noch keine Kinder, aber ein doppeltes und anständiges Einkommen», sagt Christoph Koellreuter von der Basler Konjunkturforschung BAK. Was tun diese gutverdienenden Jungen mit ihrem Geld? Einige investieren konservativ wie ihre Grosseltern – in Immobilien, besonders gern in zentralen und urbanen Lagen.
Just das Stockwerkeigentum, hierzulande relativ neu und erst seit 1965 gesetzlich geregelt, hat das Verhältnis der Schweizer zum Wohneigentum gründlich verändert – bei den Jungen wie bei den Alten. Zwar beginnt der neuste «Immobilien-Ratgeber» des Schweizerischen Hauseigentümerverbandes wie eh und je mit: Die meisten Personen kaufen nur einmal im Leben Wohneigentum. Das ist zum Glück eine Legende, Immobilienbesitzer sind auch in der Schweiz nicht mehr gar so immobil, wie ihr eigener Verband meint. Sie sind durchaus bereit, ihren Besitz je nach Lebensabschnitten zu tauschen, oft parallel zum Lebenspartner.
Das belebt den Markt, auch wenn Schweizer Eigentümer weiterhin sesshafter sind als andere Leute. In den USA etwa wechselt ein Einfamilienhaus im Schnitt alle sieben Jahre die Hand, eine Mietwohnung sogar alle zweieinhalb Jahre den Mieter. Anders bei uns: Während Mietwohnungen im Durchschnitt alle fünf bis sechs Jahre frei werden, dauert das bei Eigentumswohnungen zehn bis elf Jahre, bei Einfamilienhäusern sogar zwanzig Jahre. Zwanzig Jahre sind eine lange Zeit, aber nicht das ganze Leben. Danach kommt freilich nur jedes zweite Einfamilienhaus wirklich auf den Markt, das andere wird innerhalb der Familie vererbt.
Also muss, damit sich die Nachfrage befriedigen lässt, gebaut werden. Und es wird auch gebaut, zwar nicht wie wild, aber gezielt für Leute, die sich das gewisse Eigene leisten können. Bei den Mietwohnungen hat der Bestand in den neunziger Jahren nur gerade um 3 Prozent zugenommen. Ganz anders bei den Eigentumswohnungen und den Einfamilienhäusern: hier ist der Bestand zwischen 1990 und 2000 geradezu explodiert, er nahm um 18 beziehungsweise 20 Prozent zu.
Während der sogenannten Wirtschaftsflaute jener zehn Jahre sind also neben 70 000 Eigentumswohnungen 100 000 Einfamilienhäuser gebaut worden, viele davon auf der grünen Wiese. Dieses Tempo hat sich in letzter Zeit noch erhöht: Im vierten Quartal 2003 wurden 16 Prozent mehr Wohnungen baubewilligt als ein Jahr zuvor, in den Agglomerationen der fünf grössten Städte sogar 21 Prozent mehr, zum grössten Teil sind das neue Eigentumswohnungen.
Wer sich, ob jung oder alt, eine Wohnung sucht, will in der Regel grosse Räume, viel Licht, eine richtige Terrasse mit unverbauter Sicht, am liebsten auf einen See oder die Berge. Offenbar verfügt diese Kundschaft auch über ein genügend grosses Portemonnaie. Dieter Marmet vom Zürcher Immobilienberater Wüest & Partner beobachtet gar eine paradoxe Nachfrage: «Je mehr Quadratmeter eine Wohnung hat, umso höher steigt die Zahlungsbereitschaft pro Quadratmeter.» Erst ab 220 Quadratmetern ändert sich dieses Bild.
Am knappsten ist der Boden dort, wo die Preise am höchsten sind, in Städten und Steueroasen. Im Kanton Zug etwa würden heute fast nur noch Eigentumswohnungen gebaut, sagt der Kantonsplaner René Hutter. «Für Einfamilienhäuser existiert nahezu kein Bauland mehr.» Dabei gibt sich Zug alle Mühe, neue exklusive Ressourcen nachwachsen zu lassen. Heute zählt der Kanton rund 2400 Hektaren Bauzonen, gemäss Richtplan sind nun 220 Hektaren für Siedlungserweiterungen vorgesehen.
Wer es billiger haben will, muss sich anderswo umsehen. Die kleine Schweiz ist gross genug; selbst für zahlbare Einfamilienhäuser gibt es ein Reservoir. Zum Beispiel den Kanton Schaffhausen. Der dortige Wirtschaftsförderer, Thomas Holenstein, plant in diesen Tagen neue Inserate, die den Zürchern zeigen sollen, wie nah Schaffhausen ist. Und dass es dort nicht nur günstige Mietwohnungen gibt, sondern auch bestes Bauland ab 110 Franken der Quadratmeter. Einfamilienhäuser ab 450 000 Franken, eine alte Villa für 800 000 Franken. Oder ein zahlbares Bauernhaus zum Umbauen, wie es Thomas Holenstein selber in Wilchingen gefunden hat. «Das Wohnen im Kanton Schaffhausen ist so attraktiv, dass man etwas höhere Steuern in Kauf nimmt.»
Auf der grünen Wiese zu bauen, ist also nach wie vor billiger als die verdichtete Bauweise in städtischen und zentralen Lagen. Der Preis dieser Entwicklung: jede Sekunde geht ein Quadratmeter Kulturland verloren, pro Jahr die Fläche des Zugersees. Bald ist das ganze Mittelland ein einziger Siedlungsbrei, der Verkehrslawinen verursacht und nach neuen Strassen und zusätzlicher
S-Bahn-Erschliessung verlangt. Auch die Abwasser-, Wasser- und Stromversorgung kann pro Kopf bis zu dreimal höhere Kosten verursachen, als dies bei verdichteter Bauweise der Fall wäre, wie eine Ecoplan-Studie zeigt. Daraus folgert der Basler Regionalökonom René L. Frey: «Würden den Bauherren auf der grünen Wiese die wahren Kosten vollständig verrechnet, würde manchem das Bauen in der Agglomeration vergehen.»
Die Politiker unternehmen freilich alles, um die Nachfrage zusätzlich anzukurbeln. Gemeinderäte wollen nicht die Infrastrukturkosten der Kantone minimieren, sondern die Steuereinnahmen ihrer Gemeinde maximieren, und buhlen darum um neue, gutverdienende Zuzüger, nicht nur in Schaffhausen. Bundesparlamentarier fördern das Wohneigentum mit steuerlichen Mitteln, nach der Volksabstimmung vom kommenden 16. Mai womöglich noch stärker als heute. Alles spricht dafür, dass dieser Markt für Investoren erst richtig interessant wird. Die berühmten Babyboomer, inzwischen 35 bis 55 Jahre alt, kommen gerade ins beste Alter, um selbst zuzulangen.
Wer kauft, muss zwei Bedingungen erfüllen. Erstens muss er mindestens 20 Prozent des Eigenkapitals selber mitbringen; ein Objekt für 600 000 Franken verlangt also 120 000 Franken Eigenmittel. Bedingung Nummer zwei ist die 6-Prozent-Regel, die dank den historisch tiefen Hypothekarzinsen zu einer 5-Prozent-Regel geworden ist: bei 20 Prozent Eigenkapital müssen für Schuldzinsen, Amortisation, Unterhalt und Nebenkosten 5 Prozent des Kaufpreises budgetiert werden; früher waren es 6 Prozent, und vielleicht sind es bald wieder so viel. Bei 600 000 Franken macht das zurzeit 2500 Franken im Monat, bei einem Kaufpreis von 1,2 Millionen bereits 5000 Franken im Monat, wenn nicht bald sogar 6000 Franken.
Solche trivialen Umrechnungen zeigen: Kaufen ist dank den historisch und international einmalig tiefen Zinsen billiger geworden. Aber kaufen ist sicher nicht billiger als mieten. Eigenheimbesitzer verzichten nach Schätzung von Dieter Marmet, Chefökonom von Wüest & Partner, immer auf etwa 1 Prozent Rendite. Auch langfristig rentieren Immobilien schlechter als Aktien, dafür etwas besser als Schweizer Obligationen. Ganz offensichtlich wirken hier immaterielle Reize: Das eigene Haus, die eigene Wohnung ist einem das wert.
Im Ganzen geht die Rechnung auf, solange die Wohnfläche als wichtigster Indikator für die Qualität des Wohnens weiterhin so massiv steigt. Es ist fast wie auf dem Markt für Elektronik: Ein Computer kostet seit längerem immer gleich viel, rund 2000 Franken, er kann aber immer mehr.
Im Immobilienmarkt kam es zu Beginn der neunziger Jahre zur Zäsur. Die Preise brachen ein, entwickeln sich seither jedoch in vernünftigen Bahnen. Die Mietpreise steigen schön parallel zur Teuerung, die Preise für Einfamilienhäuser ein bisschen stärker, nochmals ein bisschen stärker die Preise für Eigentumswohnungen, in erster Linie wegen der wachsenden Zahl von Älteren. Mit fortschreitendem Alter rechnen Käufer nämlich anders. Die meisten von ihnen können locker über die 5- oder 6-Prozent-Regel hinwegsehen.
Pensionierte bringen im Durchschnitt viel mehr Eigenkapital mit als die geforderten 20 Prozent des Verkaufspreises. «Unter 40-Jährige versteuern generell nur sehr wenig Vermögen», heisst es in einer Analyse der Zürcher Staatsteuerstatistik 1999. «Zwischen dem 50. und dem 65. Altersjahr setzt dann die Vermögensbildung ein.» Die Kinder ziehen aus, gleichzeitig fallen – endlich – Erbschaften an: «50 Prozent der Empfänger sind zwischen 50 und 65 Jahre alt.» Zur Zeit der Pensionierung sind die Leute im Durchschnitt nicht nur reich, sondern sehr reich. Unter den über 65-Jährigen im Kanton Zürich versteuert jeder fünfte Verheiratete mehr als 1 Million Franken Vermögen, jeder zweite immerhin noch mehr als 359 000 Franken.
Die Zahl der Rentner steigt, ihre finanzielle Potenz nimmt zu. Ihre Vermögen sind im Durchschnitt sehr hoch, ihre Einkommen stabil. Das weltweit gelobte schweizerische Dreisäulenprinzip beginnt allmählich Früchte zu tragen. In unzähligen Seminaren und Tagungen haben Marketingfachleute bereits zu ergründen versucht, welche Sektoren von der zunehmenden Kaufkraft der Senioren am meisten profitieren könnten. Der Tourismus? Der Fitness- und Wellnessbereich? Die Möbel-, Unterhaltungs- oder die Pflegeindustrie? – Wohl kaum. Am stärksten boomen wird der Immobilienmarkt.
Markus Schneider ist Ökonom und Journalist in Zürich.